Lade 400 regionale Marktdaten...
Immobilienbewertung, die Eigentümer begeistert. Fundierte Marktwerte für alle 400 Regionen in Deutschland.
Erstellen Sie professionelle Kurzgutachten in wenigen Sekunden — transparent und sofort verständlich.
400 Regionen liveStundenlange Recherche in unübersichtlichen Tabellen. Oft fehlerhaft und schwer dem Eigentümer zu vermitteln.
Ein überzeugendes Kurzgutachten mit einem Klick. Klar strukturiert, transparent und sofort druckbereit.
Lade 3D-Baukörper...
Lage & Grundstück. Der Wert des Bodens anhand amtlicher Richtwerte.
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert der Lage
Live-Bewertung. Amtliche Präzision auf Knopfdruck.
Berechnung & Bewertungsfaktoren
80331 München · AGS 09162 · Liegenschaftszins 2,60 %
RND = max(20, min(80, (GND - Alter) + Modernisierungspunkte))Baujahr 1996 (Alter 30 Jahre), Zustand „gepflegt“. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt 58 Jahre.
Jahresrohertrag = Wohnfläche (75 m²) × effektive Miete (15,06 €/m²) × 12 MonateReferenz-Miete des Kreises (14,48 €/m²) angepasst an Zustand (gepflegt) und Energieklasse (C_D).
BWK = Verwaltung (330 €) + Instandhaltung (863 €) + Mietausfall (271 €)Amtliche Ansätze nach Anlage 3 ImmoWertV: 1 Wohneinheit(en), Instandhaltungssatz 11,50 €/m², Mietausfallwagnis 2,0 %.
Reinertrag = Jahresrohertrag (13.554 €) - BWK (1.464 €)Der jährliche Reinertrag bildet die nachhaltige Ertragskraft der Gesamtliegenschaft ab.
Bodenwertverzinsung = Bodenwert (93.304 €) × Liegenschaftszinssatz (2,6 %)Fläche 19 m² × BORIS-Bodenrichtwert 4.963 €/m² bei 2,6 % Liegenschaftszins.
Gebäude-Reinertrag = Jahresreinertrag (12.090 €) - Bodenwertverzinsung (2.426 €)Ertrag, der rein auf die bauliche Substanz und deren wirtschaftliche Nutzung entfällt.
Vervielfältiger = ((1 + i)^n - 1) / ((1 + i)^n × i) [i = 2,6 %, n = 58 J.]Kapitalisierungsfaktor zur Abzinsung des künftigen Ertrags über die Restnutzungsdauer.
Marktwert = (Gebäude-Reinertrag × Barwertfaktor) + Bodenwert [spanne: 408.000 € bis 480.000 €]Gebäude-Ertragswert 287.819 € zuzüglich Bodenwert 93.304 €, marktangepasst.
Faktor = Marktwert (444.000 €) / Jahresrohertrag (13.554 €)Verhältnis von Gesamtwert zu Jahresrohertrag (amtlicher Multiplikator, entspricht 3,1 % Bruttorendite).
AfA = Gebäudeanteil (337.440 €) × 2,0 %; Darlehen = 355.200 € @ 4,0 % ZinsAbschreibung von 562 €/Monat senkt Steuerlast; monatliche Annuität beträgt 1.779 €.
| Bewertungskennzahl | Gesetzl. Grundlage | Ermittelter Wert |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) | Jahresrohertrag zu Gesamtwert | 32,8x |
| Brutto- / Netto-Mietrendite | Jahresrohertrag / Reinertrag p.a. | 3,1 % / 2,5 % |
| Wirtschaftliche Restnutzungsdauer | Anlage 1 & 2 ImmoWertV | 58 Jahre (GND 80 J.) |
| Liegenschaftszinssatz | Gutachterausschuss § 33 ImmoWertV | 2,60 % |
| Bodenwert (anteilig) | BORIS-D 4.963 €/m² × 18.8 m² | 93.304 € |
| Steuerliche AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) | 2% auf Gebäudeanteil (337.440 €) | 6.749 € / Jahr |
| # | Rechenschritt | Paragraph / Formel | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 1 | Gesamtnutzungsdauer & Restnutzungsdauer | RND = max(20, min(80, (GND - Alter) + Modernisierungspunkte)) | 58 Jahre (GND: 80 J.) |
| 2 | Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag | Jahresrohertrag = Wohnfläche (75 m²) × effektive Miete (15,06 €/m²) × 12 Monate | 13.554 € / Jahr (15,06 €/m²) |
| 3 | Bewirtschaftungskosten (BWK) | BWK = Verwaltung (330 €) + Instandhaltung (863 €) + Mietausfall (271 €) | 1.464 € / Jahr (10,8 %) |
| 4 | Jahresreinertrag des Grundstücks | Reinertrag = Jahresrohertrag (13.554 €) - BWK (1.464 €) | 12.090 € / Jahr |
| 5 | Bodenwert & Bodenwertverzinsung | Bodenwertverzinsung = Bodenwert (93.304 €) × Liegenschaftszinssatz (2,6 %) | Bodenwert: 93.304 € | Verzinsung: 2.426 €/J. |
| 6 | Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | Gebäude-Reinertrag = Jahresreinertrag (12.090 €) - Bodenwertverzinsung (2.426 €) | 9.664 € / Jahr |
| 7 | Barwertfaktor (Vervielfältiger nach ImmoWertV) | Vervielfältiger = ((1 + i)^n - 1) / ((1 + i)^n × i) [i = 2,6 %, n = 58 J.] | 29,7823 |
| 8 | Ertragswert der baulichen Anlagen & Marktwert | Marktwert = (Gebäude-Reinertrag × Barwertfaktor) + Bodenwert [spanne: 408.000 € bis 480.000 €] | 444.000 € (5.920 €/m²) |
| 9 | Kaufpreisfaktor (Jahresmieten-Multiplikator) | Faktor = Marktwert (444.000 €) / Jahresrohertrag (13.554 €) | 32,8x |
| 10 | Steuerliche AfA & Monatlicher Cashflow | AfA = Gebäudeanteil (337.440 €) × 2,0 %; Darlehen = 355.200 € @ 4,0 % Zins | AfA: 6.749 €/J. | Cashflow: -771 €/M. |
Dieses Wertermittlungs-Exposé basiert auf den Vorgaben der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 14. Juli 2021.
Amtliche Datenquellen: Gutachterausschüsse der Länder, BORIS-D, Statistisches Bundesamt.
White-Label Lead-Widget. Ihre Website wird zum stärksten Akquise-Kanal.
In weniger als 2 Minuten integriert. Gewinnen Sie qualifizierte Eigentümer-Anfragen direkt auf Ihrer Homepage.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Erhalten Sie in wenigen Sekunden eine fundierte Marktwert-Einschätzung.
Lizenzmodelle. Passend für Einzelmakler, Kanzleien und Teams.
Transparente Konditionen ohne Einrichtungsgebühr. Monatlich flexibel kündbar.
Studio
Für selbstständige Makler und Sachverständige
- 25 Gutachten monatlich
- Alle 400 Landkreise
- BORIS-D & Zensus Marktdaten
- PDF-Kunden-Exposé Export
Kanzlei
Für etablierte Maklerbüros mit Team
- Unbegrenzte Gutachten
- Eigenes Kanzlei-Branding
- Homepage Lead-Widget inklusive
- 5 Team-Lizenzen
Enterprise
Für Maklernetzwerke, Banken & Bauträger
- Unbegrenzte Standorte & Nutzer
- CRM Webhooks & API-Zugang
- onOffice & FlowFact Direkt-Sync
- Persönlicher Ansprechpartner
Möchten Sie IMMOTECH in einer kurzen Live-Demo sehen?
Wir zeigen Ihnen an Hand eines echten Objekts aus Ihrem Einzugsgebiet, wie schnell Sie wertvolle Kunden-Exposés erstellen und wie das Lead-Widget auf Ihrer Website arbeitet.